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Location : 6 nouvelles règles à respecter

Les règles concernant la location d’un bien ne sont pas les mêmes dans les 3 Régions. Coup de projecteur sur les différences !

Jusqu’ici, la législation sur la location de biens d’habitation était identique dans tout le pays. Ce sont désormais les Régions qui fixent les règles et donc, que vous soyez bailleur ou locataire, vous devez savoir précisément où se situe le bien objet loué. De nouvelles règles sont déjà d’application à Bruxelles et en Wallonie. En Flandre, elles n’entreront en vigueur qu’au 1er janvier 2019.

1 Ce que le bailleur peut exiger

Tout propriétaire tient à savoir si son futur locataire sera en mesure de s’acquitter de son loyer tous les mois. Il peut demander des informations, mais dans le respect de la vie privée et sans faire aucune discrimination. En Flandre, un propriétaire ne peut pas exiger plus que des documents lui permettant de vérifier que son futur locataire saura faire face à ses obligations. Il est autorisé à lui demander une fiche de paie mais son investigation ne pourra pas aller aussi loin qu’en Wallonie où le propriétaire peut exiger la preuve du paiement des trois derniers loyers de la précédente location. A Bruxelles, il est en droit de demander le nombre de personnes faisant partie de la famille ainsi que la hauteur des ressources financières.

2 L’augmentation de la garantie locative en Flandre

En Flandre, le montant de la garantie locative que le propriétaire réclame pour la location d’une maison ou d’un appartement en tant que résidence principale, passera de l’équivalent de deux à trois mois de loyer. Trois formes sont possibles : placement sur un compte bancaire bloqué, garantie bancaire et garantie sur base d’un contrat standard entre le CPAS et une institution financière.

Pas de changement à Bruxelles ni Wallonie : le montant de la garantie reste égal à deux mois de loyer.

3 La résiliation d’un bail à court terme

Généralement, la durée d’un bail pour une résidence principale est de neuf ans. Mais il existe également des contrats plus courts, d’une durée maximale de trois ans. Alors que jusqu’ici le locataire ne pouvait le résilier avant terme, il peut désormais le faire, dans les trois Régions, moyennant un préavis de trois mois. En Flandre, il devra s’acquitter d’une indemnité compensatoire équivalente à 15 jours, un mois ou un mois et demi de loyer selon que la résiliation intervient dans la première, la deuxième ou la troisième année du bail. A Bruxelles et en Wallonie, l’indemnité est fixée à un mois de loyer.

4 En cas de décès du locataire

Jusqu’à présent, le décès du locataire ne mettait pas fin au contrat de bail, sauf stipulation contraire. Cette règle change. En Flandre, le contrat est automatiquement résilié à la fin du deuxième mois suivant le décès du dernier locataire, à moins que les héritiers ne déclarent souhaiter poursuivre le bail. Si le contrat prend fin de cette manière, la succession du locataire doit verser au propriétaire une indemnité équivalente à un mois de loyer.

En Wallonie, le contrat de bail se termine en principe trois mois après le décès du locataire, sans préavis ni indemnité. Si, au moment du décès, des personnes vivant avec le locataire étaient effectivement domiciliées à la même adresse depuis six mois au moins, elles peuvent demander au propriétaire de poursuivre le bail. La demande doit être formulée dans le mois suivant le décès et le propriétaire dispose d’un mois pour y répondre.

A Bruxelles, les règles sont encore différentes. En cas de décès du locataire, le propriétaire peut considérer que le contrat de bail est résilié si aucun membre de la famille du locataire ne réside dans l’immeuble après le décès et si aucun loyer et ou charges n’ont été payés pendant deux mois. Il peut faire libérer la garantie locative en sa faveur à hauteur des montants qui lui sont dus.

5 Le bail glissant

La Wallonie et Bruxelles ont mis en place le contrat de bail glissant. Le propriétaire conclut un contrat de bail avec la commune ou avec le CPAS qui, de ce fait, devient le locataire principal et veille à ce que le loyer soit payé. Ce locataire principal conclut alors un contrat de sous-location avec les personnes qui occuperont effectivement le bien. Il s’agit généralement d’un public vulnérable ou défavorisé qui a peu de possibilités de trouver un logement sur le marché locatif privé. Le locataire principal peut céder le contrat au sous-locataire qui devient alors le locataire principal et direct du bailleur.

6 La colocation

La colocation est un phénomène en pleine expansion que les nouvelles législations régionales ne pouvaient ignorer. Si les locataires ne paient pas spontanément leur loyer, le propriétaire peut choisir celui auquel il réclamera l’intégralité des montants dus. A charge pour lui de réclamer le remboursement à ses colocataires.

Pour résilier ensemble le contrat de bail, les colocataires doivent le signifier par courrier recommandé, signé par chacun d’eux. Dans le cas où un seul colocataire désire partir, il peut donner son renom, ce qui n’était pas possible auparavant. Il peut, et c’est valable pour les trois Régions, proposer un nouveau locataire qui prendra sa place. Le bailleur ne peut refuser le nouveau colocataire que pour des motifs  » justes et raisonnables « . Une fois le nouveau colocataire accepté, l’ancien est libéré de ses obligations.

Le colocataire sortant devra payer une indemnité s’il ne propose pas de nouveau colocataire ou que celui-ci n’est pas accepté. En Flandre, le bailleur dispose d’un délai de six mois maximum pour lui réclamer le paiement des arriérés de loyer. En Wallonie, tout colocataire qui quitte avant terme doit payer une indemnité égale à trois fois sa part du loyer mensuel. A Bruxelles, les obligations du colocataire sortant s’éteignent six mois après la date d’expiration du préavis.

En Wallonie et à Bruxelles, les colocataires doivent établir un pacte de colocation afin de formaliser tous les aspects de la vie en communauté, comme la quotepart de chacun dans le montant du loyer et des charges, la propriété des meubles, le nettoyage, etc.

Par Julie Hantson, Avocate

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