Johan Adriaens, gestionnaire de patrimoine indépendant © P.G.

Comment donner équitablement à nos enfants ?

Nous possédons un appartement près de Liège et nous voudrions le donner à nos quatre enfants. Une donation en quatre parties égales est-elle possible ? Comment agir ?

Vous pouvez effectivement faire une donation de votre appartement en quatre parts égales à vos enfants. Vous devez prendre rendez-vous chez votre notaire. Il dressera un acte de donation de l’immeuble. En plus de ses honoraires, il faudra payer des droits de donation. Ils diffèrent selon les Régions en Belgique.

Ces droits sont graduels. Ils dépendent du lien de parenté entre le donateur et le donataire, sans oublier la valeur de l’immeuble donné. Il existe donc plusieurs tranches d’imposition selon la valeur du bien immobilier, mais aussi sa nature (logement familial ou autre) et les bénéficiaires concernés (enfants, oncle ou tante, etc.). Un exemple ? En cas de donation à ses enfants d’une habitation familiale située à Liège et dont la valeur vénale est évaluée entre 175.000 et 250.000 ?, le droit de donation sera de 9 %. Il est important de souligner que les donateurs peuvent continuer à se réserver l’usufruit de l’appartement. En clair ? Ils peuvent continuer à occuper le bien ou à le louer tout en récoltant les fruits (les loyers). Une donation avec réserve d’usufruit se calcule de la même manière qu’une donation ordinaire. Rappelons également que la donation d’un immeuble procure des avantages fiscaux dans le sens où les droits de donations sont calculés sur la valeur de l’immeuble au jour de la donation et pas au jour du décès du donateur. L’évolution positive des prix du marché de l’immobilier en Belgique rend donc la donation immobilière avantageuse.

Jan Roodhooft, avocat
Jan Roodhooft, avocat© BENNY DE GROVE

Enfin, ce qui est donné aujourd’hui ne figure plus dans l’actif successoral. Mais attention, la donation immobilière sera encore prise en compte dans le calcul des droits de succession si le donateur décède dans les trois ans qui suivent la donation. Cette règle a été supprimée à Bruxelles.

Puis-je liquider mon assurance groupe ?

J’ai 57 ans et je me demande si je peux solder avant terme mon assurance groupe ?

Pour obtenir la liquidation de votre assurance groupe avant terme, il faut être âgé d’au moins 60 ans ou être pensionné. Il faut en outre vérifier si le règlement de l’assurance groupe autorise le rachat. Si vous êtes dans les conditions pour obtenir la liquidation, vous devez généralement adresser une demande au plus tard 12 mois avant la date choisie pour l’opération, sauf si le règlement de l’assurance groupe prévoit un délai plus court. En cas de rachat à l’occasion du départ à la prépension ou à la pension légale, ce délai de préavis sera ramené au délai nécessaire à l’accomplissement des formalités administratives. Notons encore qu’en cas de décès avant le terme prévu d’une assurance groupe, les prestations décès sont payables au bénéficiaire désigné ou aux bénéficiaires prioritaires comme les enfants à parts égales. Si vous avez des questions plus précises quant à la pension, vous pouvez vous adresser directement à l’ONP au numéro gratuit 1765 ou en les contactant par courrier au Service fédéral des pensions, Tour du midi, 1060 Bruxelles.

Mon contrat de location n’a pas été enregistré...

Je loue un appartement. Je pense que le propriétaire n’a pas enregistré le bail que nous avons conclu. Quelles en sont les conséquences ?

Pour le locataire, un bail sera valable même s’il n’a pas été enregistré. Les conséquences négatives du non-enregistrement seront à charge du bailleur (la personne qui donne à louer). Pour une location affectée exclusivement à l’habitation et dans laquelle le locataire a sa résidence principale, un bail écrit doit donc être établi et enregistré. L’enregistrement est gratuit pour ce type de bail s’il est effectué dans les délais. Le bailleur doit le faire enregistrer dans les deux mois suivant la signature du bail.

Si le propriétaire omet de le faire et que le contrat de location est conclu pour plus de trois ans, le locataire peut résilier ledit contrat à tout moment. Et ce, sans avoir à respecter un délai de préavis. En clair ? Le locataire n’est plus tenu de verser une indemnité ou des dédommagements à son propriétaire. L’idée est de sanctionner les bailleurs qui n’enregistrent pas un bail. Enfin, un locataire peut toujours faire enregistrer un tel bail, s’il le désire, mais ce n’est pas une obligation.

Va-t-elle profiter du patrimoine de mon fils ?

Notre fils divorcé, père de deux enfants, possède son habitation. Il l’a acquise avec l’argent provenant de la vente de sa première maison, lors de son divorce. Sa nouvelle compagne, également divorcée avec trois enfants, va venir vivre avec lui. Elle ne possède que quelques biens mobiliers. Elle travaille. Notre fils va-t-il préserver son patrimoine ?

Vous signalez que votre fils a acquis un bien mobilier qu’il possède. Ce bien a été acquis d’une part avec l’argent provenant de la vente de sa première habitation (lors de son divorce) et d’autre part par le biais d’un emprunt qu’il a contracté seul. Sa compagne vient vivre avec lui. À ce stade, votre fils est seul propriétaire de son bien immobilier. Il n’a avec sa compagne aucun lien juridique puisqu’ils ne sont ni mariés ni en cohabitation légale. Sa compagne et les enfants de celle-ci n’ont aucun droit sur le patrimoine de votre fils. En cas de séparation, la compagne de votre fils reprendrait ses biens propres qu’elle a amenés et devra quitter l’habitation.

En cas de décès de votre fils, elle n’a aucun droit sur son patrimoine, ce dernier revenant à ses enfants. De fait, votre fils et sa compagne ne sont aucunement liés d’un point de vue juridique. Durant la vie commune, votre fils pourrait demander à sa compagne un  » loyer  » pour l’occupation de son bien avec ses enfants. Si sa compagne participe au remboursement de l’emprunt hypothécaire, il convient qu’ils dressent ensemble un document dans lequel elle reconnaît qu’il s’agit d’une simple participation au loyer. Le paiement partiel de cet emprunt ne lui permettra donc pas de se prévaloir d’une créance à l’égard de votre fils.

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Benoît Malevé, avocat© BENNY DE GROVE
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Marie-France Lefèbvre, avocate© BENNY DE GROVE

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